國(guó)內(nèi)樓市政策頻出，限制外國(guó)人購(gòu)房的國(guó)家也越來(lái)越多。

　　10月31日，新西蘭正式宣布明年將禁止外國(guó)人買房。此外，加拿大、澳大利亞、美國(guó)、新加坡等熱點(diǎn)海外投資市場(chǎng)均出臺(tái)或擬出臺(tái)政策，限制外國(guó)人買房。

　　各國(guó)此舉，意在提高外國(guó)人買房門檻，保障本國(guó)人民住房需求，也意味著各國(guó)的房地產(chǎn)投資在階段性收窄。

　　隨著各國(guó)樓市價(jià)格虛高，以及各類稅收、外匯管制等政策，海外房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)在加大。

　　各國(guó)“限購(gòu)”潮

　　新西蘭新上任總理、工黨領(lǐng)袖Jacinda Ardern日前宣布，2018年年初將禁止海外買家在新西蘭購(gòu)置房產(chǎn)，該禁令適用于非新西蘭居民或非新西蘭國(guó)籍人士，澳大利亞人除外。

　　Jacinda Ardern表示，將修改新西蘭現(xiàn)有的《海外投資法》，將民用住宅定義為敏感資產(chǎn)，以此保護(hù)新西蘭人民的家庭和利益，阻止外國(guó)投機(jī)者購(gòu)買房屋抬高房?jī)r(jià)。

　　這一政策在新西蘭本土受到歡迎，新西蘭本地英文媒體Stuff發(fā)起的投票結(jié)果顯示，在3400名參加投票的網(wǎng)友中，77%的人認(rèn)為應(yīng)禁止海外買家在新西蘭購(gòu)置房產(chǎn)。

　　新西蘭學(xué)界不少人認(rèn)為，工黨雖然宣布要禁止外國(guó)人買房，但具體細(xì)則還沒(méi)有出來(lái)，怎么實(shí)施，沒(méi)有確切說(shuō)法。只有一個(gè)主導(dǎo)思想就是，不能讓外國(guó)人買新西蘭的現(xiàn)有住宅房屋，但是可以買期房，以推動(dòng)新房建設(shè)。

　　居外網(wǎng)駐澳洲新西蘭業(yè)務(wù)總監(jiān)盧靜表示，新出臺(tái)的限購(gòu)可能會(huì)引發(fā)買家提前行動(dòng)，“如在悉尼有個(gè)買家，在限購(gòu)舉措出臺(tái)那天的半夜12點(diǎn)之前的15分鐘完成購(gòu)樓交易?！?

　　出臺(tái)“限購(gòu)”政策的不只是新西蘭，一直以環(huán)境優(yōu)美、居住條件良好著稱的澳大利亞也頻出政策。根據(jù)中信證券數(shù)據(jù)顯示，2005-2015年，移民流入總量約505.5萬(wàn)人，而在這期間，澳大利亞人口增加量?jī)H約340萬(wàn)人。

　　隨著移民人數(shù)大增，澳大利亞房?jī)r(jià)也隨之上漲。據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司CoreLogic的數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞8個(gè)州和領(lǐng)地的首府，在截至今年3月底的12個(gè)月內(nèi)的平均房?jī)r(jià)上升了12.9%，是自2010年5月以來(lái)的最高漲幅。

　　于是，2015年起，澳大利亞相繼出臺(tái)過(guò)“海外買家不得購(gòu)買二手房”“添加空置稅”“提高土地稅”“征收更高印花稅”“取消海外資產(chǎn)可在澳洲銀行貸款”等政策，試圖控制澳洲的房?jī)r(jià)。

　　在多重控制房?jī)r(jià)政策效果不明顯的情況下，今年7月1日起，澳大利亞維多利亞州對(duì)外國(guó)買家額外征收7%的印花稅，是去年的2倍。新南威爾斯州及昆士蘭州，也對(duì)外國(guó)買家額外征收8%及3%的印花稅。

　　新西蘭樓市和澳大利亞樓市頗有相似之處，其政策效果如何必將對(duì)其他國(guó)家產(chǎn)生影響。

　　位于太平洋另一側(cè)的加拿大，也在狙擊樓市投資方面祭出大旗。2016年8月，溫哥華所在的不列顛哥倫比亞省出臺(tái)重稅政策，即外國(guó)人或外國(guó)企業(yè)在當(dāng)?shù)刭?gòu)房時(shí)，除其他稅種仍需按足額繳納外，還要一次性加收15%的轉(zhuǎn)讓稅(PTT).

　　同時(shí)，由于溫哥華樓市調(diào)控，多倫多成為外國(guó)買家的新目標(biāo)。而多倫多在2017年4月推出16項(xiàng)“公平住房計(jì)劃”，包括向海外買家開(kāi)征15%的“非居民投機(jī)稅”、擴(kuò)大對(duì)房屋租金上漲的法規(guī)控制、開(kāi)征房屋空置稅等，以抑制大多倫多地區(qū)及南安省房?jī)r(jià)的飛速上漲。

　　英國(guó)也在進(jìn)行印花稅改革，2014年底，時(shí)任財(cái)政大臣的George Osborne在《秋季預(yù)算報(bào)告》里提出印花稅改革，要求國(guó)內(nèi)外第二套房購(gòu)買者，在原有的遞進(jìn)式印花稅基礎(chǔ)上每級(jí)多繳納3%的稅。

　　近期，據(jù)英國(guó)媒體《星期日電訊報(bào)》稱，為幫助年輕英國(guó)人首次購(gòu)房，財(cái)政部正在起草限制海外買家在英國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)的計(jì)劃。

　　海外房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)增大

　　一系列抑制樓市投資政策的出臺(tái)，除為了幫助本國(guó)人買房之外，還在于各國(guó)意識(shí)到了樓市房?jī)r(jià)的泡沫。

　　瑞銀9月底發(fā)布《全球房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫指數(shù)》報(bào)告，并編制了全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)來(lái)衡量各大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的大小，其中多倫多、斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼等8個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫指數(shù)超過(guò)了1.5，意味著存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

　　這些城市的泡沫指數(shù)自2011年以來(lái)，上漲了50%，而其他金融研究中心過(guò)去5年間只上漲了15%左右。

　　就加拿大來(lái)看，該報(bào)告顯示，2016年多倫多市的房?jī)r(jià)增速開(kāi)始加快，今年其房?jī)r(jià)在13年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了翻倍，與此同時(shí)，租金僅僅上漲了5%，而居民收入增幅還不到10%。

　　而溫哥華今年第二季度房?jī)r(jià)同比增速下降至7%，低于整個(gè)加拿大房?jī)r(jià)平均增速，其居民收入和房屋租金同比增速分別為3%和5%，因此最近幾個(gè)季度溫哥華的房?jī)r(jià)估值略有下降。

　　但瑞銀認(rèn)為，溫哥華的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有泡沫，意味著溫哥華的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大的下行風(fēng)險(xiǎn)和回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)地產(chǎn)公司Re/Max公布數(shù)據(jù)，今年1-7月，加拿大的豪宅市場(chǎng)受溫哥華及大多倫多地區(qū)冷卻樓市措施之影響，不僅售價(jià)超過(guò)300萬(wàn)元的豪宅出現(xiàn)成交量下跌趨勢(shì)，連售價(jià)100萬(wàn)至200萬(wàn)元的房屋也受此陰霾影響，相比去年同期，成交量跌幅頗為嚴(yán)重。

　　加拿大建筑業(yè)及土地發(fā)展協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)大多倫多地區(qū)今年9月份僅有352套在建低層新屋售出，而去年同期則高達(dá)1，295套，降幅達(dá)到73%。

　　另以英國(guó)倫敦為例，經(jīng)過(guò)通脹調(diào)整之后，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)與5年前相比，上漲了近45%，與10年前金融危機(jī)爆發(fā)前的最高點(diǎn)相比高出了近15%。但是倫敦的家庭收入水平與2007年相比仍然低10%左右。

　　對(duì)于海外投資者來(lái)說(shuō)，除泡沫可能破滅帶來(lái)的危機(jī)，也面臨本國(guó)相關(guān)政策風(fēng)險(xiǎn)、外匯管制變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于中國(guó)海外房產(chǎn)投資者而言，2017年起，外匯管制早已開(kāi)始收緊，在個(gè)人客戶購(gòu)買外匯需填寫的《申請(qǐng)書》上明確，“境內(nèi)個(gè)人辦理購(gòu)匯時(shí)，不得用于境外買房等尚未開(kāi)放的資本項(xiàng)目”。

　　同時(shí)，將人民幣換成外幣也變難，今年7月1日起，《非居民金融賬戶涉稅信息盡職調(diào)查管理辦法》正式施行，該辦法將大額現(xiàn)金交易的人民幣報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)由20萬(wàn)元調(diào)整為5萬(wàn)元，調(diào)整了金融機(jī)構(gòu)大額轉(zhuǎn)賬交易統(tǒng)計(jì)方式，并將可疑交易報(bào)告時(shí)限由10個(gè)工作日縮短為5個(gè)工作日。(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)

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